二手房交易 能否成为楼市下个火爆点

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2016-07-28

从2015年4月至2016年6月,杭州9个区域(滨江区、江干区、上城区、西湖区、萧山区、余杭区及之江、下沙、大江东)楼市新房房价连涨14个月。截至6月底,杭州全市商品住宅可售套数为9.39万套,较去年同期减少了3万套。

这期间,二手房的市场十分火爆。据统计,上半年市区(不包括富阳,下同)二手房签约量,较2015年全年签约套数仅少了1万套,创下历史同期新高。

上半年市区二手房

签约34110套

创历史同期新高

据透明售房网统计,进入7月以来,杭州新房签约量出现冲高回落现象。7月4日-10日,杭州市区新建商品房签约4156套,环比下降25.89%;7月11日-17日,杭州市区新房共签约4024套,环比再下降3.2%;7月18日-24日,杭州市区新建商品房签约4095套,环比上涨了1.8%。

值得注意的是,上半年二手房市场逐渐回暖。据透明售房研究院统计,2016年上半年杭州市区二手房共签约52889套,同比2015年上半年的32323套增长63.63%,创历史同期新高。其中二手住宅签约48332套,也创下历史同期新高。

从二手房成交走势图来看,杭州市区1月签约二手房5280套,2月签约二手房3331套。3月签约14885套,签约面积148.5万平方米,签约金额234.2亿元,签约套数、面积、金额均创下有史以来单月纪录。市场成交火热行情延续至整个二季度,4月签约10340套,5月签约9140套,6月签约9913套,均创下历史同期新高。

按城区来看,上半年杭州主城区(西湖区、江干区、拱墅区、上城区、下城区、滨江区及之江、下沙)二手房签约34110套,占杭州市区签约量的64.5%。其中,西湖区签约6831套,占比12.9%,江干区签约6047套,占比11.4%。剩下的35.5%中,余杭区签约8229套,占比15.6%;萧山区签约7633套,占比14.4%。

截至7月25日,杭州市区本月共签约共8662套,业内人士指出,按照这一趋势,预计至8月末今年累计签约套数将超过2015年全年成交量。

配套成熟、价格合理

二手房深受刚需者青睐

为什么杭州二手房成交能持续火热?它与新房相比有什么优势?购买二手房的是些怎样的客群?业内人士向记者分析了其中的原因。

特点一:刚需为主,外来、本地客参半

据不完全统计,今年上半年成交的二手房以89平方米左右的户型为主。“这些购房者中,外来购房者和本地购房者占比各半。前者首次置业选择89平方米左右的居多;本地购房者购房目的大致分为两类:一类是买来出租的,还有一类是自住的,后一类多在单位附近,方便上班。”杨俊说。

27岁的徐敏(化名)在三墩上班,他告诉记者,他是一个地道的杭州人,不久前在三墩买了一套二手房。“我之前跟我爸妈一起住,每天都是两点一线的模式,自己的时间几乎都在堵车中浪费了,所以去年我就在三墩这边买了一套60平方米左右的二手房,这样既不用早起,又没有堵车,还可以有happy time,太棒了!”

特点二:周边配套成熟,价格相比较低

“其实,杭州的二手房仅凭价格低这一个优势,就足以保证其在市场中的地位。”杨俊说,一些建筑年代较晚的二手房,外观与新房相差不多,价格却大大低于新房。“除此之外,对于上班族来说,出行便利是考虑购买二手房的主要因素。同时,周边配套也是购房者考虑的因素之一。”

31岁的刘维(化名)也是二手房购买者之一。“我是湖北人,来杭州工作三年了。我本来已经在萧山看好某个楼盘的房子了,但听说要2019年才能交房,我想,即便新房交付后周边的配套设施也还要等上一两年才能完善。经过几次的思想斗争,我还是买了二手房。第一,这套89平方米二手房的价格是9400元/平方米,比原来看好的那套17000元/平方米的新房低,省了将近一半的钱;第二,这套二手房周边的配套设施很完善。还有其中最重要的一点是,这套二手房有三室两厅两卫,我现在单身,可以把另外的两个房间出租,这又是一笔收入啊。”

特点三:外观与新房差不多,可随意装修

“2000年后交付的二手房,例如东方福邸和金色兰庭等,它们在外观上看与现在的新房相差无几,而且现在的新房基本上是精装修,购房者只能按照规划的来布置房子,而二手房的另外一个优势正是购房者可以随心所欲装修。”杨俊继续介绍,每个购房者都有自己的想法,比如有的喜欢卫生间大点儿,也有的喜欢客厅多设置插座等,如果买了现成的新房后,这些想法都难以实现。所以,有一部分人宁愿选择二手房,好按照自己的想法装修房子。

学设计的孙小姐今年3月买了一套二手房。“当初拿到这套房子的时候我看着还行,住了两个月后就感觉有点腻了。而且我是学设计的,我的房子肯定要有自己的特色,所以买了这个房子后,我就按照自己内心的想法来装修房子啦。朋友来做客的时候,都说我的房子装修风格很特别,也都说要买二手房自己装修呢。”

除此之外,交易简单、不容易出纠纷、房屋质量一目了然、房子几乎没有污染源等,都是二手房的优势。

二手房买卖要注意什么 这6点务必认真审查

杨俊表示,二手房买卖即转让房屋产权,小伙伴们需要注意以下几点:

1.卖方主体资格审查

二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上,房产证记载的房屋所有权人。有些房屋有好几个共有人,如家庭共有、夫妻共有等,对此买方应当和全体共有人签订房屋买卖合同,以免日后产生不必要的法律纠纷。若出卖人是公司的,购买人还应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

2.房屋是否被司法查封、抵押、出租

二手房交易前,购买人应当审查该房屋有无被司法机关依法裁定查封、有无被抵押、出租。对于出卖人而言,在出卖二手房前,应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务,买卖合同无效。如果房屋出租的,应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意,买卖合同也可能被宣告无效。

3.优先购买权审查

共有的二手房买卖时,在同等条件下,该二手房共有人享有优先购买权;正在出租的二手房买卖时,在同等条件下,承租人享有优先购买权。所以,购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,该房屋买卖合同有被宣告无效的风险。

4.二手房的质量审查

当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,购买人可要求出卖人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

5.该房屋内是否有户口未迁出

若该出售的房屋内尚有户口未迁出,应当约定出卖人迁出户口的时间。逾期出卖人需支付违约金,或出卖人将户口全部迁出后购买人再支付尾款。

6.合同约定是否明确

二手房买卖当事人可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟定合同条款。合同内必须含有:买卖当事人的姓名或者名称、住所;二手房的坐落地点、面积、四至范围;土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;二手房的规划使用性质;房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;二手房买卖的价格、支付方式和期限;

二手房的交付和验收的日期、交付方式;住户户口的迁移;维修基金的处理;物业管理费的结清责任;违约责任;争议的解决方式;买卖当事人约定的其他事项。