浙江就楼市库存出21项措施 放宽购房落户限制

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2016-07-11

为加快推进房地产去库存工作,促进我省房地产业平稳健康发展,浙江省近日印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》(以下简称《行动方案》),部署了21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作。

《行动方案》的目标任务,是到2017年,全省在售商品住宅库存消化周期保持在10至16个月的合理水平。到2020年,全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上,强企名企市场份额达到75%以上,产业集聚发展能力明显提升;建立完善的土地供应、开发经营、财税金融、统计监测等房地产政策制度,房地产投资、商品房销售和商品住宅价格保持基本稳定。

“《行动方案》与仅仅刺激市场的‘救市’政策有本质区别,其目标包括四大方面:去库存、稳价格、促转型和建机制。”浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示,“《行动方案》按照推进供给侧结构性改革的总体要求,坚持促进需求、消化库存和稳定价格相结合,坚持去库存和调结构相结合,坚持优化存量和引导增量相结合,逐步化解区域性、结构性房地产库存,促进房地产市场长期平稳健康发展。”

放宽购房落户限制

据省房地产监管分析平台统计和分析,年初以来全省新建商品房市场成交活跃,库存继续回落,房价基本平稳,市场继续保持稳定向好趋势。截至5月31日,11个设区市市区新建商品房可售房源5919万平方米,按近12个月的月均销售量测算,商品房库存消化周期为15.9个月;其中,商品住宅可售房源3072万平方米(241359套),商品住宅库存消化周期为9.8个月。

“目前,我省的房地产整体库存水平是合理的,要‘去’的库存是一些区域性、结构性的库存,如县级市、中心镇;还有一些地区要增加商品住宅库存。”该负责人表示,比如杭州,截至6月底,市区住宅存量已经降至72982套,去化周期仅需6个月,供求关系紧张又易引起房价波动,“《行动方案》提出了10至16个月的合理范围,就是针对我省库存的这一特点。”

为有序化解库存,促进供需平衡,《行动方案》提出8个方面有力措施,其中,不乏创新亮点。

为释放住房需求,鼓励新市民购房和农民进城购房,《行动方案》要求“全面取消县(市)购房落户条件限制,放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求”。“一线城市供求关系紧张不会持久,倒不如把目光投向浙江的一大片特色中小城市。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、原住建部政策研究中心主任陈淮近日表示。全面取消县(市)购房落户条件限制,将大大降低新市民、农民进城购房落户的门槛。

在消化非住宅商品房库存方面,《行动方案》提出“对空置待售的非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换,涉及土地用途改变的,依法办理用地手续”。商业地产去库存,一直是个难点,5月底,全省的非商品住宅库存消化周期为49.1个月,其中最高的宁波达74.8个月,去化时间超过6年。“国务院6月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房后,已经有许多商业地产企业来向我们询问相关政策。”这位负责人说,《行动方案》从省级层面对商业地产去库存作出了政策探索。

制定预案应对房价异常波动

1-5月,我省11个设区市市区商品住宅成交均价为13765元/平方米,同比上涨13.2%;其中,杭州市区商品住宅成交均价为16710元/平方米,同比上涨7.2%;宁波市区商品住宅成交均价为13012元/平方米,同比上涨7.1%;温州市区商品住宅成交均价为20844元/平方米,同比上涨27.1%。

稳房价,不仅有利于房地产市场健康发展,更事关民生。“《行动方案》要求各市、县(市、区)制定住宅价格异常波动应对预案。”该负责人说,“接下来,各地将提出稳房价的目标,如果超过了目标范围,就要采取措施。”

《行动方案》的要求十分具体:“对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的,或者在售、在建待售及已出让停建商品住宅消化周期超过30个月的市、县(市、区),暂停商品住宅用地供应,原则上暂停新开工各类保障房工程。对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县(市、区),应及时增加商品住宅用地供应。”

加快房企转型升级

“商品房的库存,还与供给结构不合理有关。”这位负责人解释,“一些库存是由于过去政府在供应土地时没有考虑长远,一些是由于企业拿地建房时决策失误,一些是由于产品设计跟不上主流市场变化。”

所以,优化供应结构、加快房地产企业的转型升级,是《行动方案》的一个重要着力点。这些产业政策包括:发展跨界地产、提升产业水平、发展总部经济、推动兼并重组、落实减负措施。

其中,绿色建筑、装配式建筑、住宅全装修、智慧住宅等内容,都被列入到《行动方案》中,其目的是引导企业研究住房需求,创新产品内涵,彰显浙派人居品牌。“希望房地产企业积极探索产业升级。对企业来说,一开始会增加资金成本,对技术管理都会有更高的要求,但政府也会加大对强企名企开发项目、全装修项目等优质项目的信贷支持力度。万事开头难,一旦技术领先,就会形成技术壁垒,今后企业将发展得更好。”该负责人说。

《行动方案》不仅要求加快培育全省房地产强企名企,重点发展一批年销售额50亿元以上的省级强企名企,还要求各地推动待建在建项目较多、在当地具有一定品牌知名度的二级以下房地产企业兼并重组,有序淘汰项目开发单一、处于尾盘销售、无法正常运行等情况的房地产企业。其目标,是到2020年,全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上,强企名企市场份额达到75%以上,产业集聚发展能力明显提升。

完善房地产政策制度

产业要发展,制度是保障。《行动方案》要求建立完善的土地供应、开发经营、财税金融、统计监测等房地产政策制度。

如在完善土地供应制度方面,《行动方案》要求完善房地产用地招标拍卖挂牌出让制度,严格控制宗地出让规模,平抑出让地价波动。将规划设计条件明确的装配式建筑、住宅全装修等符合绿色建筑的要求纳入土地出让条件。探索土地弹性年期出让等。

另一个方面,完善统计监测制度也被列入《行动方案》中,要求进一步完善房地产统计指标体系和统计分析制度,建立完善部门协调联动机制。建立商品房库存统计制度,定期向社会公布。“7月,全省商品房库存将向社会公布,这是一个全域的数据,将涵盖全省90个县(市、区)。”该负责人说。